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信额度。万达是银行界最优质客户,授信额度也最高。
据了解,央行金融司在2006年将万达列为全国房地产金融改革试点企业,给了万达一个绿色通道,万达的贷款申请可以直接向总行递交。四大国有银行中的工行、中行、农行三家总行给了万达巨额授信。相比其它房地产企业,拥有绿色通道的万达优势十分明显。
而在具体贷款业务上,万达除了获得开发贷款外,在项目完成后,还能获得一笔经营性物业抵押贷款。开发贷款一般只有2??3年,经营物业平均能达到8年,而拥有绿色通道的万达最高能将时间延长到15年。
王健林对此也曾表示,万达拥有多个万达广场,仅在银行做经营性物业抵押这一项的贷款规模就有望达到300亿元。而经营性物业贷款约占到万达地产开发资金的三成。在操作上,除了满租开业时能拿到一笔贷款,5年后因为租金上涨重新评估重新抵押,又可以获得一笔更高的抵押贷款。”
高速滚动下的隐患
速度造就了万达,却也像达摩利斯之剑般悬在万达的头顶。房地产企业顺驰也曾以速度闻名,并一度辉煌,但最终也可能因资金链断裂神话破灭。
“速度的确给万达留下了人才匮乏、工程质量、资金链紧张等问题。”朱凌波分析,万达销售模式也正面临着一个困局,前期出售物业的比例过高,导致后期经营不景气。同时由于城市综合体带动,万达一些商业物业的销售价格过高,会影响未来投资者和经营者的回报空间。这会对万达品牌和下一步销售产生影响。
而人才问题,王健林整整提了三年。之前提到的万达管理层人士也称,在万达文化城项目上,万达与联想、泛海和一方等其他企业联合开发,考虑的就是这些企业的资源和人才。
万达的步子迈得太快,而配套的零售百货、酒店、院线等战略合作企业却跟进不上。另一方面,订单地产的租户构成中,低租金的战略伙伴占整体购物中心面积的70%,租金收入却只占总租金收入的40%??50%。商业大牌的承租面积大,但是租金价格低,万达的租金收益严重受压。
低租金收益给万达带来的麻烦不仅如此,甚至会影响到万达最重要的融资渠道。“租金收益不够偿还利息,这是经营性物业抵押贷款遇到的最主要问题,这也是银行最头疼的。”盛富资本CEO黄立冲表示。而在资产证券化方面,万达之前在香港与麦格理合作成立REITS在港交所未上市成功很大一部分原因也是因为租金水平低。
但更大的问题在于整个大政策环境造成对于万达的不利局面。在中国,房地产市场和房地产企业仍然是被调控对象。房地产企业上市融资和资产证券化阻力重重等。
虽然前期的私募做得很好,但是万达商业地产公司上市仍然遥遥无期。“地产公司在目前这种调控形势下,上市可能不太现实,等一等看吧。”王健林曾说。
万达一直在寻找新的渠道。万达曾尝试过信托产品,与建行和北京银行合作推出过三宗信托融资产品。但相比银行,信托的综合成本偏高,普遍在12%左右。成本高、金额少、周期短,并不适合万达。
“全球95%以上的购物中心是由REITS持有的。但在中国,我们没有这种金融产品的支撑。”王健林说。
“无论模式怎样,但最终企业一定还是要赚钱的。”朱凌波分析,但万达是一种资产快速扩张的模式,它不用投资回报来衡量企业的发展,更多是通过企业规模扩大和资产升值这种方式来融资。
《生活方式将转变，万达：文旅地产或成主要商业模式》
赢商网2014/05/24
朱凌波：谈到文旅地产，我们有两个方面探讨，一个文旅地产是商业地产升级版，另一方面，文旅其实也是商业地产的组成部分。万达提出口号认为商业地产自身企业发展的规模，还有未来商业地产发展的空间到了转型升级，大力发展文旅地产，把文旅地产作为商业地产是万达未来的主要商业模式。
其实我想文旅地产能够在这样一个阶段有这样的趋势，包括做商业地产或者其他产业地产，其他产业的人关注或者推动文旅地产，我用几个通俗的词跟大家做一个交流。有钱，有闲，有文化、有生活哲学。从中国几代人目前的生活状态和方式来看，中国进入以文化、艺术、旅游跟消费主要的模式，生活方式转型是未来很大的趋势。另外，中国现在主流社会无非是官员、企业家，还有知识分子，这些人生活方式出现很大变化。
官员现在讲房产，这个空间做的很大，很重要的知识分子有一个中国的文人士大夫有一个很重要的消费或者生活哲学，如果整个社会的开放度自由言论受到了阻碍或者挤压或者压力，他们就会产生逃避，回归自然、回归田园。近很多像柳传志在商言商，更多介入政治，介入主流社会